Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın ya da taşınırın birden çok kişi arasında ortak mülkiyette olması halinde, bu ortaklığa son vermek için açılan davadır. Halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinir. Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, kanunda ya da sözleşmede aksine hüküm yoksa, her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Davanın amacı, ortak mülkiyeti sona erdirmektir. Bu sona erdirme iki yolla olur: taşınmazın paydaşlara bölünerek verilmesi (aynen taksim) ya da taşınmazın satılıp bedelinin paylara göre dağıtılması (satış yoluyla ortaklığın giderilmesi). Kural olarak mahkeme önce aynen taksimi araştırır; taşınmaz bölünemiyor ya da bölünmesi değerini ciddi biçimde düşürüyorsa satış yoluna gider.

Uygulamada bu dava en çok şu hallerde gündeme gelir: miras yoluyla birden çok mirasçıya geçen taşınmazlar, birlikte satın alınan arsa ve daireler, boşanma sonrası ortak kalan konutlar ve ortak yatırım amacıyla alınmış tarla ve araziler.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı

Davanın nasıl açılacağı, ortaklığın türüne göre değişir.

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmazda belirli bir payı vardır, örneğin yarı yarıya ya da üçte bir oranında. Paydaş kendi payını diğerlerinin rızası olmadan devredebilir. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı her paydaşa tanınmıştır.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların payları belirli değildir; mal bütün ortaklara birlikte aittir. Miras ortaklığı bunun en tipik örneğidir: mirasbırakanın ölümüyle taşınmaz tüm mirasçıların elbirliği mülkiyetine geçer. Bu durumda tek bir mirasçı payını tek başına satamaz, dava açmak için de tüm mirasçıların katılımı gerekir. Mirasçıların hangi payda sahip olduğunun belirlenmesi için mirasçılık belgesi alınır; belge alındıktan sonra dava, paylı mülkiyette olduğu gibi açılabilir.

Mülkiyet türünü tapu kaydı gösterir. Tapuda “hisseli” yazması paylı, “iştirak halinde” yazması elbirliği mülkiyetine işaret eder.

Dava Şartları ve Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk büroları, paydaşları toplantıya çağırır. Tüm paydaşlar anlaşabilirse, taşınmazın satışı, bölünmesi ya da bir paydaşın diğerlerinin payını devralması sağlanabilir ve mahkemeye gidilmez.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu, son tutanağı düzenler. Dava dilekçesine bu tutanak eklenir. Dilekçede şunlar bulunur: taşınmazın tapu bilgileri, paydaşların kimlik ve adres bilgileri, payların oranı ve talebin içeriği.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tüm paydaşlar davaya dahil edilmelidir. Eksik paydaşla yürütülen dava sonuçsuz kalır; bu yüzden dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ve mirasçılık belgelerinin eksiksiz toplanması gerekir. Paydaşlardan biri yurt dışındaysa, adresi bilinmiyorsa ya da ölmüşse, tebligat ve mirasçı araştırması ayrıca yürütülür.

Aynen Taksim mi, Satış mı

Mahkeme, bilirkişi ve keşif yoluyla taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Değerlendirmede şu hususlara bakılır:

• İmar durumu: Taşınmaz imar mevzuatı gereği bölünebiliyor mu, parseller asgari büyüklüğü koruyor mu?
• Kullanım şekli: Tarla, arsa ya da bina olması bölünmenin mümkün olup olmadığını etkiler.
• Değer kaybı: Bölünme sonucu parçaların değeri toplamda düşecekse aynen taksim uygun görülmeyebilir.
• Paydaşların talebi: Paydaşlar anlaşırsa mahkeme, bu iradeyi dikkate alır.

Aynen taksim mümkünse, bilirkişi payları denk gelecek şekilde parselleri belirler. Gerekirse aradaki değer farkı denkleştirme bedeliyle giderilir.

Bölünemeyen taşınmazlarda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Daire ve kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler genellikle bu gruba girer. Satış bedeli, tapudaki paylara göre paydaşlara dağıtılır.

Paydaşlar Arasında İhale

Satış yoluna gidildiğinde, paydaşlar ihalenin yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını talep edebilir. Bu talep, taşınmazın dışarıdan birine geçmesini istemeyen paydaşlar için önemli bir imkandır. Paydaşlar arasında yapılan artırmada en yüksek teklifi veren paydaş taşınmazı alır ve diğer paydaşların payını ödeyerek taşınmazı devralır.

Paydaşlar arasında ihale kararı verilmişse ve hiçbir paydaş teklif vermezse, ihale genel olarak herkese açılabilir. Bu aşamada tapudaki rehin ve ipotek gibi takyidatlar da ihale şartnamesine yansıtılır.

Satışta taşınmazın muhammen bedeli, bilirkişi raporuyla belirlenir. Raporun gerçek değeri yansıtmadığı düşünülüyorsa itiraz edilebilir; yeni bilirkişi heyeti ya da ek rapor talep edilir. İhale satış memurluğu tarafından yürütülür; ihale sonucu da şikayet konusu yapılabilir.

Yargılamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

Bu davalarda uygulamada sık karşılaşılan başlıca sorunlar şunlardır:

• Eksik paydaş: Tapuda adı geçen ama ölmüş paydaşın mirasçılarının davaya katılmaması.
• Ulaşılamayan paydaşlar: Adresi bilinmeyen paydaşlar için tebligatın yapılamaması ve ilan yoluyla tebliğ.
• Kullanım tazminatı: Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı diğer paydaşların kullanım bedeli talebi. Bu talep ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte ya da ayrı dava ile ileri sürülebilir.
• Ortak giderler: Vergiler, aidatlar ve bakım masraflarının paydaşlar arasında paylaşılması.
• Ön alım hakkı: Paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkı kullanabileceği durumlar.

Her sorunun çözüm yolu, dosyadaki belgelere ve tapu kayıtlarına göre değişir. Bu yüzden süreç, tapu ve takyidat incelemesi ile başlar.

Dava Sürecinin Aşamaları

Dava açıldıktan sonra süreç genellikle şu sırayla ilerler:

1. Dilekçenin ve tebligatların tamamlanması. Tüm paydaşlara dava dilekçesi tebliğ edilir. Adresi bulunamayan paydaşlar için adres araştırması yapılır.
2. Tapu ve takyidat incelemesi. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler tespit edilir. Bu kayıtlar satış şartnamesine yansır.
3. Keşif ve bilirkişi raporu. Mahkeme taşınmazı yerinde inceler; bilirkişiler taşınmazın değerini, bölünmeye elverişli olup olmadığını ve imar durumunu raporlar.
4. Rapora itiraz. Taraflar rapora itiraz ederek ek rapor ya da yeni heyet talep edebilir.
5. Karar. Mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
6. Satış ve dağıtım. Satış kararı kesinleştikten sonra ihale yapılır; bedel paydaşlara paylarına göre dağıtılır.

Her aşamada tarafların uzlaşması mümkündür. Paydaşlar mahkeme dışında anlaşırsa, taşınmaz bölünerek veya bir paydaş diğerlerinin payını devralarak çözüm sağlanabilir.

Satış Bedelinin Dağıtımı ve Masraflar

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde elde edilen bedelden önce satış giderleri, harçlar ve varsa taşınmaz üzerindeki ipotek borcu gibi yükümlülükler karşılanır. Kalan tutar, paydaşların tapudaki payları oranında dağıtılır. Bir paydaşın payı üzerinde haciz varsa, o paydaşa düşen tutar alacaklıya yönlendirilebilir.

Mahkeme masrafları ve yargılama giderleri de paydaşlar arasında paylara göre paylaştırılır. Bu nedenle davanın açılması öncesinde, satıştan beklenen bedel ile giderlerin değerlendirilmesi yararlıdır.

Dava Dışında Çözüm Yolları

Ortaklığın giderilmesi davası mutlaka mahkemede sonuçlanmak zorunda değildir. Paydaşlar arasında şu çözümler denenebilir:

• Pay devri: Bir paydaş, diğerlerinin payını satın alarak taşınmazın tek maliki olur. Devir tapuda yapılır.
• Tapuda taksim sözleşmesi: Taşınmaz bölünebiliyorsa paydaşlar, parselasyon ve tevhid işlemleriyle taşınmazı kendi aralarında paylaşabilir.
• Birlikte satış: Tüm paydaşlar, taşınmazı üçüncü bir kişiye birlikte satar ve bedeli paylaşır.
• Kullanım anlaşması: Taşınmaz satılmadan, her paydaşın kullanacağı bölümü belirleyen yazılı bir anlaşma yapılabilir.

Bu yolların tamamı arabuluculuk aşamasında konuşulabilir. Anlaşma yapılan hallerde, mahkeme masrafı ve ihale süreci ortadan kalkar.

Bina ve Kat Mülkiyeti Bulunan Taşınmazlarda

Üzerinde bina bulunan ya da kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi daha farklı ilerler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir binada her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusu olduğundan, dava yalnızca ilgili bağımsız bölümün paydaşları arasında açılır. Kat mülkiyeti kurulmamış, kat irtifakı bulunan veya arsa payı şeklinde paylı mülkiyette olan binalarda ise önce kat mülkiyetinin tesisi gündeme gelebilir.

Bina üzerindeki yönetim planı, ortak giderler ve kat malikleri kurulunun kararları da satış sürecinde dikkate alınır. Alıcının bu yükümlülükleri devralacağı için, ihale şartnamesinde ortak gider borçlarının belirtilmesi gerekir. Aksi halde ihale sonrasında uyuşmazlık çıkabilir.

Dava Sırasında Paydaşın Ölümü

Yargılama sürerken paydaşlardan birinin ölmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu halde ölen paydaşın mirasçıları davaya dahil edilir; mirasçılık belgesi mahkemeye sunulur ve dosya yeni taraflarla devam eder. Mirasçıların sayısı arttıkça tebligat ve duruşma sayısı da artar, bu nedenle süreç uzayabilir. Mirasçılardan bazılarının yurt dışında yaşaması durumunda vekaletname ile temsil yoluna gidilebilir.

Ankara’da Süreç

Ankara’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Yenimahalle, Etimesgut ve Sincan gibi ilçelerde bulunan taşınmazların davalarında, bölgesel mahkemeler ve ilgili tapu müdürlükleri devreye girer. Büromuz Yenimahalle’dedir; miras yoluyla paylı hale gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesi, arabuluculuk, bilirkişi raporu ve satış aşamaları takip edilmektedir.

Miras kaynaklı ortaklıklarda veraset ilamı nasıl alınır yazısı ilk adımları açıklar. Mirasçılar arasındaki saklı pay uyuşmazlıkları için tenkis davası yazısına bakılabilir. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve Ankara gayrimenkul avukatı sayfasında yer almaktadır.