Gayrimenkul ve Tapu Uyuşmazlıklarında Sunulan Hukuki Destek
Ankara Gayrimenkul Avukatı arayışına giren kişilerin karşılaştığı sorunların ortak özelliği, uyuşmazlığın çoğu zaman yıllar önce yapılmış bir işlemden kaynaklanmasıdır. Tapuda görünen kayıt ile gerçekte olan arasındaki fark, ancak miras paylaşımı, satış girişimi ya da bir kredi başvurusu sırasında fark edilir.
Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tapu siciline tescille kazanılacağını düzenler. Miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır, ancak tasarruf işlemleri için yine tescil gerekir. Bu ikili yapı, tapu kaydının her zaman gerçek hak durumunu göstermeyebileceği anlamına gelir; gayrimenkul davalarının önemli bölümü de tam bu boşlukta doğar.
Ragıp Tüzün Mahallesindeki büroda yürütülen çalışma, Yenimahalle ve Ankara genelinde şu başlıkları kapsamaktadır:
- Tapu iptali ve tescil davaları, yolsuz tescilin düzeltilmesi
- Muvazaalı devirlerin ve vekâlet görevinin kötüye kullanılmasının ileri sürülmesi
- Ortaklığın giderilmesi ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi
- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları
- Taşınmaz satış vaadi, ön ödemeli konut satışı ve alım satım uyuşmazlıkları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve bu sözleşmelerden doğan davalar
- Şufa, geçit hakkı, irtifak ve ipoteğe ilişkin talepler
Diğer başlıklar için bürodaki çalışma alanlarının tamamına göz atabilirsiniz.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasıyla açılır. Amaç, hukuka aykırı biçimde oluşmuş kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı kesindir.
Mirastan mal kaçırma amaçlı muvazaalı devirler
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını tapuda satış gösterip gerçekte bağışlaması, uygulamada en sık görülen uyuşmazlıklardan biridir. Bu iddiada, görünürdeki satış işleminin tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı ileri sürülür.
Değerlendirmede birden çok ölçüt birlikte ele alınır: taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark, devredenin böyle bir satışa ekonomik ihtiyacının bulunup bulunmadığı, satış bedelinin gerçekten ödendiğine dair bir kayıt olup olmadığı, tarafların yakınlık derecesi ve devrin yapıldığı dönemdeki koşullar. Bu iddia yalnızca saklı pay sahipleri tarafından değil, tüm mirasçılar tarafından ileri sürülebilir ve buna bağlı olarak bir süre sınırı öngörülmemiştir.
Miras bırakanın sağlığında yaptığı kazandırmaların saklı payı zedelemesi hâlinde ise ayrı bir yol olan tenkis gündeme gelir. İki talebin koşulları ve sonuçları farklıdır; hangisinin ileri sürüleceği dosyadaki belgelere göre belirlenir. Terekeye ilişkin diğer talepler için miras hukuku dosyalarının nasıl yürütüldüğü incelenebilir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
Vekâletname verilen kişinin, vekâleti veren kişinin yararına değil kendi veya yakınlarının yararına işlem yapması hâlinde bu işlemin iptali istenebilir. Genel vekâletnameyle taşınmazın düşük bedelle üçüncü kişiye ya da vekilin yakınına devredilmesi tipik örnektir. Burada belirleyici olan, vekilin özen ve sadakat borcuna aykırı davranıp davranmadığıdır.
Yolsuz tescil ve iyiniyetli üçüncü kişinin durumu
Hukuki bir sebebe dayanmayan veya geçersiz bir işleme dayanan tescil yolsuz sayılır ve düzeltilmesi istenebilir. Ancak tapu kütüğündeki kayda güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı kanunla korunmuştur. Bu koruma, davanın kime karşı ve hangi aşamada açılacağını doğrudan etkiler; taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse dosyanın seyri değişir. Bu nedenle uyuşmazlık öğrenildiği anda tapu kaydına tedbir şerhi konulması önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Bir taşınmaza birden çok kişinin malik olması, paydaşların taşınmazı nasıl kullanacağı konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davasına yol açar. Dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir ve diğer tüm paydaşların davada yer alması gerekir.
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmaz, değerinde önemli bir azalma olmadan paylara bölünebiliyorsa aynen taksime karar verilir. Bu değerlendirme keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; imar mevzuatının bölünmeye izin verip vermediği de dikkate alınır. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya hükmedilir.
Satış, satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır ve elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır. Paydaşlar arasında satışın yalnızca kendi aralarında yapılması yönünde anlaşma varsa bu da mümkündür. Miras yoluyla gelen taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekebilir; bu talep ortaklığın giderilmesiyle birlikte ileri sürülebilir.
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da aynı kapsamdadır.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırma, idarenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesidir. Süreç, kamu yararı kararının alınması ve taşınmaz malikinin uzlaşmaya davet edilmesiyle başlar. Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle asliye hukuk mahkemesine başvurur.
Bu yargılamada keşif yapılır ve bilirkişi incelemesiyle bedel belirlenir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar, arazi niteliğindekilerde ise gelir yöntemi esas alınır. Taşınmaz maliki de kendi emsallerini ve değerlendirmelerini sunabilir; raporlara süresinde ve gerekçeli itiraz edilmesi sonucu doğrudan etkiler.
Kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaza fiilen el atılması hâlinde malik, bedelin ödenmesini veya el atmanın önlenmesini isteyebilir. İmar planıyla taşınmazın kamuya ayrılıp uzun süre işlem yapılmaması durumunda ise farklı bir yol izlenir ve uyuşmazlık idari yargıda görülür. Bu ayrım için idari işlem ve tam yargı davalarının nasıl yürütüldüğü incelenebilir.
Taşınmaz Alım Satımı ve Satış Vaadi
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılması gerekir. Harici olarak düzenlenen sözleşmeler, ne kadar ayrıntılı olursa olsun mülkiyeti geçirmez. Bu nedenle satış sürecinde ödenen kapora ve ön ödemelerin hangi hukuki zeminde yapıldığı baştan netleştirilmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride tapuda devir yapma borcunu doğurur ve noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, kanunda öngörülen süre boyunca taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Karşı taraf devirden kaçınırsa tapu iptali ve tescil davası açılır.
Alım öncesinde tapu kaydının incelenmesi, uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. İpotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, irtifak ve imar durumu kayıt üzerinden kontrol edilebilir. Taşınmazın kiracılı olarak devredilmesi hâlinde kira ilişkisinin yeni malik açısından nasıl devam edeceği için kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin sayfa ayrıca incelenebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmesi karşılığında müteahhidin bağımsız bölüm teslim etmesini konu alır. Sözleşmenin düzenleme şeklinde noter senediyle yapılması geçerlilik şartıdır. Uygulamada uyuşmazlıkların çoğu teslim gecikmesinden, eksik ve ayıplı imalattan ya da arsa paylarının zamanından önce devredilmesinden doğar.
Sözleşme hazırlanırken teslim tarihi, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım, arsa paylarının hangi aşamada devredileceği, iş bitirme oranına bağlı devir kademeleri ve teminat düzenlemeleri açıkça belirlenmelidir. Bu maddelerin eksik bırakılması, sonradan hem tazminat hem de tapu iptali taleplerinin birlikte gündeme gelmesine yol açar.
Müteahhidin edimini yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin feshi, devredilen arsa paylarının iadesi ve gecikme tazminatı talepleri birlikte ileri sürülebilir. Yapının tamamlanma oranı, bu taleplerin değerlendirilmesinde belirleyici ölçütlerden biridir.
Ankara’da Gayrimenkul Dosyalarının Görüldüğü Merciler
Taşınmaza ilişkin davalarda yetki kuralı kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer mahkemesi yetkili kılınamaz.
Tapu iptali ve tescil davaları ile kamulaştırma bedelinin tespiti davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. İmar planından ve idari işlemlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar ise idari yargıda çözülür.
Yenimahalle sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar Ankara Adliyesi bünyesindeki mahkemelerde görülür. Ankara Batı Adliyesinin yetki alanına giren yerleşimlerdeki taşınmazlarda ise dosya oraya açılır; Batıkent, Sincan ve çevresindeki taşınmazlarda bu ayrım özellikle önem taşır.
Süreç Nasıl İlerler
İlk aşamada tapu kaydı, kadastro paftası, imar durumu, varsa veraset ilamı ve devre ilişkin belgeler temin edilerek incelenir. Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve dayanak belgelerin istenmesi, işlemin gerçek niteliğini ortaya koyan en önemli adımdır.
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması talep edilir. Bu şerh, yargılama sürerken taşınmazın el değiştirmesini ve iyiniyetli kazanım tartışmasının doğmasını önler.
Yargılama aşamasında keşif yapılır, bilirkişi incelemesi alınır ve tanık dinletilir. Gayrimenkul dosyalarında bilirkişi raporu çoğu zaman sonucu belirlediğinden, rapora karşı süresinde ve teknik gerekçeyle itirazda bulunulması sürecin en kritik aşamalarından biridir.
Şufa, Geçit Hakkı ve İrtifak Talepleri
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak bu payı aynı koşullarla kendileri alabilir. Hak, satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde ve her hâlde satış tarihinden itibaren belirlenen süre içinde dava açılarak kullanılır. Bildirim yapılmamışsa sürenin başlangıcı tartışma konusu olur; bu nedenle satışın öğrenildiği tarihin belgelenmesi önem taşır.
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, önalım hakkını etkisiz kılmak amacıyla satışın bağış gibi gösterilmesidir. Devrin gerçekte satış olduğunun ortaya konması hâlinde önalım hakkı yine kullanılabilir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğunun ispatlanması ise talebin reddine yol açabilen bir savunmadır.
Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazın maliki, komşu taşınmazlardan geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Mahkeme, geçidin hangi taşınmazdan ve hangi güzergâhtan geçeceğini en az zarar verecek biçimde belirler ve karşılığında uygun bir bedele hükmeder. Bu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
İrtifak hakları, taşınmaz üzerinde başkası lehine kurulan sınırlı ayni haklardır. Kaynak, manzara, üst hakkı ve intifa hakkı bu kapsamdadır. Bu hakların kurulması tapu siciline tescille olur; süresi, kapsamı ve sona erme koşulları resmî senette açıkça belirlenmelidir. İntifa hakkı bulunan taşınmazın satışı mümkündür, ancak hak kayıtlı kaldığı sürece alıcıyı da bağlar. Bu nedenle alım öncesinde tapu kaydındaki şerh ve beyanların incelenmesi zorunludur.
Taşınmaz Alımında Yapılan Ön İnceleme
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, alım öncesinde yapılmayan bir kontrolden doğar. Satın alma kararı verilmeden önce yapılan inceleme, sonradan yıllar sürecek bir davanın yerini alabilir.
Tapu kaydı üzerinden ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi ve irtifak kayıtları kontrol edilir. Bu kayıtların bir bölümü taşınmazla birlikte alıcıya geçtiğinden, devir öncesinde terkin edilip edilmeyeceği yazılı olarak belirlenmelidir.
Belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı sorgulanır. Yapının ruhsata ve projeye uygun olup olmadığı, kaçak bir eklenti bulunup bulunmadığı, imar planında taşınmaza yüklenen bir işlev olup olmadığı bu aşamada ortaya çıkar. Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda kat irtifakı ile fiili kullanım arasındaki uyum ayrıca incelenir.
Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda yönetim planı, karar defteri ve aidat borcu durumu istenir. Ortak giderlere ilişkin birikmiş borçlar ve alınmış yenileme kararları, taşınmazı devralan bakımından sonuç doğurabilir. Taşınmaz kiracılıysa mevcut kira sözleşmesi incelenir; yeni malikin gereksinim iddiasıyla tahliye isteyebilmesi kanunda belirli koşullara ve sürelere bağlanmıştır.
Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda veraset ilamı, mirasçıların tamamının devre katılıp katılmadığı ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilip çevrilmediği kontrol edilir. Mirasçılardan birinin katılmadığı bir devir, sonradan tapu iptali talebine konu olur.