Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Ne Zaman Geçerlidir

Tahliye Taahhütnamesi Nedir

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri arasında düzenlenen bu taahhüt, kira ilişkisini sürekli kılan sözleşmenin yanına konan, ayrı bir iradeye dayanan beyandır. Kiralayan, belirlenen tarihe gelindiğinde kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmasını bekler; kiracı boşaltmazsa taahhüt tahliye isteminin dayanağı haline gelir.

Tahliye taahhütnamesi uygulamada iki biçimde ortaya çıkar. Birincisi, kira süresi içinde ya da sona ermeden önce kiracının ayrı bir belgeyle verdiği taahhüttür. İkincisi, kira sözleşmesinin içine konan tahliye maddesidir. İkisi de aynı şartlara tabidir; fakat sözleşmeye konan madde, çoğu kez baskı iddiasına daha fazla açıktır.

Geçerlilik Şartları Nelerdir

Taahhütnamenin hukuken sonuç doğurması için birkaç koşulun birlikte sağlanması gerekir.

Yazılı olmalıdır. Taahhüt sözlü verilemez. Yazı elle ya da bilgisayarla yazılmış olabilir; önemli olan kiracının imzasını taşımasıdır.

Tarih belli olmalıdır. Taahhüt edilen boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır. Tarihi boş bırakılan belgeler, sonradan doldurma iddiasına açıktır ve geçerliliği tartışmalı hale gelir.

Kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra verilmiş olmalıdır. En çok tartışma yaratan şart budur. Kira sözleşmesiyle aynı anda ya da sözleşmeden önce imzalatılan taahhütname, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilir. Taşınmaz teslim edildikten sonra, kiracının daha sonra ve kendi isteğiyle verdiği taahhüt ise geçerlidir.

Kiracının iradesi sakatlanmamış olmalıdır. Korkutma, aldatma veya zor durumda bırakılma sonucu verilen taahhüt iptal edilebilir. Kiraya verenin sözleşmenin devamı karşılığında taahhüt almış olması da bu değerlendirmenin parçasıdır.

Taahhütnamenin geçerliliği, çoğu dosyada imza tarihinin kanıtlanabilmesine bağlanır. Bu yüzden belge noterde düzenlenmemişse bile yazışmalar, kiracının e-posta ve mesajlarındaki taahhüt atıfları ve tanık beyanları, imza anını göstermek için kullanılır. Belgedeki tarihin kiracı tarafından elle yazılmış olması ve belgenin iki nüsha düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek tartışmaları azaltır.

Bir Aylık Süre Neden Kritiktir

Taahhütnamenin en kritik hükmü, kiraya verenin harekete geçmesi gereken süredir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak ya da tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre içinde işlem yapılmazsa, taahhütnameye dayanarak tahliye isteme hakkı düşer.

Sürenin hak düşürücü olması şu anlama gelir: Mahkeme, bir aylık süre geçtiğini tespit ettiğinde, taahhüdün geçerliliğini tartışmadan davayı reddedebilir. Kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesi, kiraya verenin bu süreyi aşmasını haklı kılmaz.

Bu nedenle uygulamada şu sıra izlenir:

1. Taahhüt edilen tarih belgeden tespit edilir.
2. Kiracının tarihten sonra fiilen taşınıp taşınmadığı anahtar teslimi, tutanak ya da yazışmalarla doğrulanır.
3. Boşaltma yapılmamışsa, bir aylık süre dolmadan icra takibi başlatılır veya dava açılır.

İcra Yoluyla Tahliye

Birinci yol, ilamsız icra takibidir. Kiraya veren, taahhütnameyi dayanak göstererek icra dairesinden tahliye talepli takip başlatır. Kiracıya ödeme emri benzeri bir tahliye emri gönderilir. Kiracı, tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz halinde takip durur ve kiraya veren, itirazın kaldırılmasını ilgili mahkemeden ister.

Kiracının itirazında genellikle şu hususlar ileri sürülür: taahhüdün geçerli olmadığı, kira sözleşmesiyle birlikte imzalandığı, tarihin sonradan yazıldığı ya da baskı altında imzalandığı. Mahkeme, belgedeki imza ve tarihi inceler, gerekirse bilirkişi atar.

İcra yolu, belge sağlam ve tarih tartışmasızsa daha hızlı sonuç verebilir. Belgede çelişki varsa itiraz aşaması uzayabilir.

Dava Yoluyla Tahliye

İkinci yol, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Arabulucuya başvuru, başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü sürelerin işlemesini durdurur. Yine de başvurunun bir aylık süre dolmadan yapılması gerekir; süre dolduktan sonra yapılan başvuru hakkı geri getirmez.

Mahkeme, davada şu hususları inceler: taahhüt belgesinin geçerliliği, imza tarihi, taşınmazın teslim tarihi, taahhüt edilen boşaltma tarihi ve bir aylık sürenin korunup korunmadığı. Şartlar sağlanmışsa tahliyeye karar verir. Karar kesinleşince ya da kesinleşmeden icra edilebilir hale geldiğinde, icra dairesi tahliyeyi gerçekleştirir.

Davada kiracı, taşınmazı bir süre daha kullanmak için mehil talep edebilir. Mahkeme bu talebi koşullara göre değerlendirir.

Kiracı Açısından Dikkat Edilecekler

Tahliye taahhütnamesi imzalama aşamasındaki kiracının dikkat edeceği hususlar şunlardır:

• Belgenin tarihi, boşaltma gününü açıkça gösterecek biçimde yazılmalıdır.
• Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılmak isteniyorsa, geçerlilik bakımından risk oluşturduğu bilinmelidir.
• Boş kağıda atılan imza, sonradan doldurulma riski taşır. Bu tür bir imzanın atılması, ileride ispat sorunu yaratır.
• Taahhütname ile birlikte verilen diğer belgeler, ödeme senetleri ve kira artış anlaşmaları ayrı ayrı okunmalıdır.

Taahhütnameye rağmen kiracı çıkarılmak isteniyorsa, tebligatların ve tahliye emrinin süresinde cevaplanması önemlidir. Süresinde yapılmayan itiraz, takibin kesinleşmesine yol açabilir.

Konut ve İşyeri Kiralarında Uygulama

Tahliye taahhütnamesi hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında kullanılabilir. Kural aynıdır: taahhüt kiralananın teslimi sonrasında yazılı olarak verilmeli, tarih belirli olmalı ve kiraya veren bir aylık süre içinde işlem yapmalıdır.

İşyeri kiralarında genellikle yüksek yatırım yapılmış bir işletme söz konusu olduğundan, kiracı taahhüdü verirken ticari etkilerini değerlendirir. Kiraya veren açısından ise işyerinin yeni kullanıcıya devri, ticari planlar ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelir. İşyeri kiralarında ayrıca kira süresinin uzaması ve kiracının hakları, tahliye talebinin hukuki dayanağını etkiler.

Tahliye taahhüdüne dayanılırken bu belgeyle birlikte, kira sözleşmesinin varlığı, kira bedeli ve ödeme düzeni de dosyaya sunulmalıdır. Mahkeme taahhüdü kira ilişkisinin bütünü içinde değerlendirir.

Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada tahliye taahhütnamesi nedeniyle kaybedilen davaların çoğu birkaç hataya dayanır:

• Tarih boş bırakılması. Tarih belli olmayan belge, tahliye hakkının başlangıcını göstermez.
• Sözleşmeyle aynı gün imzalatılması. Belge geçerli sayılmayabilir ve tahliye davası reddedilebilir.
• Bir aylık sürenin kaçırılması. Süre geçirildikten sonra açılan dava, taahhüde dayanılarak sonuç vermez.
• Eksik tarafla işlem yapılması. Kiracı birden çoksa ya da kira sözleşmesinde müşterek kiracılar varsa, hepsinin taahhütte imzasının bulunması gerekir.
• İmzanın inkarı karşısında ispat eksikliği. Kiracı imzayı inkar ederse mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır. Belgenin aslının saklanması bu yüzden önemlidir.
• Kira bedelini değiştiren ek anlaşmaların dosyaya girmemesi. Taahhütname ile birlikte kira artışına ilişkin başka belgeler de varsa bütünlük içinde sunulmalıdır.

Mehil ve Tahliye Aşaması

Tahliye kararı verildiğinde, kiracı kararın icrasından önce taşınmaz için makul bir süre isteyebilir. Mahkeme, kiracının durumunu ve kiralayanın ihtiyacını dengeleyerek bu süreyi belirler. Kararın kesinleşmesi veya icra edilebilir hale gelmesi sonrasında, icra dairesi tahliye için kiracıya tebligat gönderir. Tebligata rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, icra memuru taşınmaza giderek zorla tahliyeyi gerçekleştirir.

Tahliye sırasında taşınmazın durumu tutanakla tespit edilir. Kiracının bıraktığı eşyalar, anahtar teslimi ve taşınmazdaki hasarlar bu tutanağa yansıtılır. Kira alacağı varsa, tahliyeden sonra ayrıca takip edilir.

Taahhüdün Kapsamı ve Kısmi Geçerlilik

Taahhütnamenin içinde birden çok hüküm bulunabilir: tahliye tarihi, kira bedelinin ödenmesi, kiralananın teslim şekli ve cezai şart gibi. Bunlardan bir kısmı geçersiz bulunsa bile, tahliye taahhüdü diğer hükümlerden bağımsız olarak değerlendirilebilir. Ancak taahhütnamede tahliyeyi geciktiren her gün için yüksek bir cezai şart yer alıyorsa, hâkim bu şartı aşırı bularak indirebilir.

Taahhütnameye kiracının dışında kefil veya garantör de imza atmışsa, bunların sorumluluğu ayrıca incelenir. Belgenin tek taraflı olarak kiraya veren tarafından hazırlanmış ve kiracıya imzalatılmış olması, tarafların eşit olmayan durumunu gündeme getirebilir; bu yüzden metnin açık ve anlaşılır biçimde yazılması önem taşır.

İspat Bakımından Saklanması Gereken Belgeler

Tahliye taahhüdüne dayanan bir dosyada kiraya verenin saklaması gereken belgeler şunlardır: taahhütnamenin aslı, kira sözleşmesi, teslim tutanağı ya da anahtar teslimini gösteren yazışmalar, kira ödeme dekontları ve kiracıyla yapılan tüm bildirimler. Bu belgeler, taahhüdün teslimden sonra verildiğini ve kiracının serbest iradesiyle imzalandığını göstermek için kullanılır. Belgelerin dijital kopyalarının da saklanması, aslın kaybolması halinde ispat imkânı sağlar.

Kiraya Veren Açısından Dikkat Edilecekler

Kiraya veren açısından asıl risk, taahhüdün geçerliliği ile bir aylık sürenin birlikte kontrol edilmemesidir. Taahhüt kira sözleşmesinden sonra ve teslimden sonra alınmış olsa bile, süre geçirilmişse tahliye istenemez. Bu durumda tahliyenin başka bir yolu aranır: ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı veya kira süresinin sonunda sözleşmenin sona erdirilmesi gibi.

Kiracı tahliye sebepleri yazısında bu alternatif yollar anlatılmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası yazısına bakılabilir. Kira uyuşmazlıklarında genel çerçeve Ankara kira avukatı sayfasında yer almaktadır. Büromuz Yenimahalle’dedir; Ankara’daki kira dosyalarında arabuluculuk, icra takibi ve tahliye davası aşamaları takip edilmektedir.