Kiracı Tahliye Sebepleri Nelerdir? Şartlar ve Süreler

Kiracı tahliye sebepleri, kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarabilmesi için kanunda belirli şartlara bağlanmış hâllerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek tahliye isteyemez; kanunda sayılan bir sebebe dayanmak, o sebebin şartlarını taşımak ve dava ya da başvuruyu zamanında yapmak zorundadır. Bu yazıda başlıca tahliye sebeplerini, kira bedelinin ödenmemesini ve arabuluculuk aşamasını, kiracı açısından dikkat edilecek noktalarla birlikte ele alıyoruz.

Süre Bitimi Tek Başına Tahliye Sebebi Değildir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin bitim tarihi geldiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (Türk Borçlar Kanunu, TBK m.347). Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu kuralın istisnası uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kısacası, sözleşme süresinin dolması kiracıya taşınmasını söylemek için yeterli değildir. Aşağıdaki sebeplerden birinin bulunması ve o sebebin kendi şartlarının sağlanması gerekir. Başlıca kiracı tahliye sebepleri ve dava ya da başvuru süreleri şöyle özetlenebilir:

• İhtiyaç ve yeniden inşa (TBK m.350): Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351): Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava.
• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi ya da dava.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava.
• Aynı ilçede konut (TBK m.352/3): Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava.
• Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Yazılı olarak verilen süre içinde ödeme yapılmazsa fesih; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Aşağıdaki bölümlerde bu sebepleri tek tek ele alıyoruz.

Kiraya Verenin Kendisi ya da Yakınları İçin İhtiyacı

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa bu sebebe dayanabilir (TBK m.350). Burada aranan, sıradan bir istek değil, kullanma zorunluluğudur.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Bu süre kaçırılırsa dava, süre yönünden reddedilebilir.

Davada kiraya verenin, kiralananı hangi yakını için ve hangi nedenle kullanmak zorunda olduğunu açıklaması beklenir. Kiracı ise bu iddiaya karşı kendi savunmasını ileri sürer. Taraflar arasındaki yazışmalar, daha önce yapılan bildirimler ve kiralananın kullanım geçmişi, bu tartışmada dosyaya giren belgeler arasında yer alabilir.

Kiracı açısından bu noktada üç soru öne çıkar:

• İhtiyaç sahibi kim: kiraya veren mi, yoksa kanunda sayılan yakınlarından biri mi?
• İhtiyaç gerçekten bir kullanma zorunluluğu doğuruyor mu?
• Dava, yukarıda anlatılan süre içinde mi açılmış?

Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliyse ve bu sırada kiralananı kullanmak imkânsızsa da sözleşmeyi sona erdirmek için dava açabilir (TBK m.350). Dava süresi ihtiyaç sebebiyle tahliyedeki gibi işler: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde.

Bu sebepte iki unsur birlikte aranır: işin gerekli olması ve iş sürerken kiralananın kullanılmasının imkânsız olması. Kanunun esaslı onarım demesi, sıradan bakım ve küçük tadilat işlerinin bu sebebe dayanak yapılmasının zor olduğunu gösterir. İşin gerekliliği ve kullanım imkânsızlığı çoğu zaman teknik bilgi gerektirdiğinden, bu dosyalarda bilirkişi incelemesi sık gündeme gelir.

Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, örneğin satın alan yeni malik de ihtiyaç sebebine dayanabilir (TBK m.351). Bunun için aynı yakınları, yani kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim bulunmalıdır.

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Evin el değiştirdiğini öğrenen kiracının, yazılı bildirimin yapılıp yapılmadığına, tarihine ve içeriğine bakması gerekir. Bildirim edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yapılmamışsa, yeni malikin ilk yoldan yararlanması bakımından sorun doğabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Kanunun aradığı ölçüler nettir: taahhüt yazılı olmalı, belli bir tarihte boşaltmayı içermeli ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Taahhüdün hangi tarihte verildiği, dosyalarda sık tartışılan konulardan biridir. Bir taahhüt metnini imzalamadan önce tarihini, içeriğini ve neyi üstlendiğinizi dikkatle okumak, ileride doğabilecek uyuşmazlığı baştan önler.

Bu sebep, kiraya verene dava yoluna ek olarak icra yoluna gitme imkânı da tanıyan sebeplerden biridir.

İki Haklı İhtar

Kiracı, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Bu sebepte üç şart öne çıkar:

• İhtarlar yazılı yapılmış olmalıdır.
• İhtarlar haklı olmalıdır; yani ihtarda belirtilen kira bedeli gerçekten ödenmemiş olmalıdır.
• İki ihtar da aynı kira süresi ya da aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır.

Kira zamanında ödenmişse ihtarın haklı olduğu söylenemez. Bu nedenle kira ödemelerinin banka dekontlarıyla belgelenmesi, ihtarın haklı olup olmadığı tartışmasında belirleyici olur.

Kiracının Aynı İlçede Konutu Bulunması

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/3).

Örneğin Yenimahalle’de kiracı olarak oturan bir kişinin ya da birlikte yaşadığı eşinin yine Yenimahalle sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa bu sebep gündeme gelebilir. Kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken biliyorsa, bu sebebe dayanamaz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı vadesi gelmiş kira bedelini ödemezse kiraya veren, ona yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen günden başlar.

Verilen süre içinde ödeme yapılırsa fesih için aranan koşul gerçekleşmez. Bu yüzden böyle bir bildirim alan kiracının, bildirimin tarihini, kendisine tanınan süreyi ve ödenmesi istenen tutarı kayıt altına alması önemlidir.

Ödenmeyen kira, aynı olaydan farklı hukuki sonuçlar doğurabilir: yazılı süre verilerek fesih bildirimi yoluna gidilebileceği gibi, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yoluyla da ilerlenebilir. Hangisinin söz konusu olduğunu, kiracıya gönderilen bildirimin içeriği belirler.

Arabuluculuk ve İcra Yoluyla Tahliye

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu zorunluluk 2023’te getirilmiştir. Yani tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Dava şartı eksik olan dava esasa girilmeden reddedilebilir. Kanundaki kısa dava açma süreleri düşünüldüğünde, arabuluculuk aşamasının zamanlaması önem taşır.

Arabuluculukta taraflar, tarafsız bir arabulucu eşliğinde uzlaşmayı dener. Anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık dava açılmadan sonuçlanabilir; anlaşma sağlanamazsa dava yolu açık kalır. Kiracı açısından bu aşama, tahliye talebinin dayanağını ve sürelerini kiraya verenle açıkça konuşma imkânı da verir.

İstisna, icra yoluyla tahliyedir: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır. Kiraya veren bu yolda, kira alacağının ödenmemesi ya da yazılı tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanarak icra takibi başlatabilir; kiracıya icra dairesi aracılığıyla bildirim yapılır ve kiracı, kanunda öngörülen süre içinde itiraz hakkını kullanabilir.

Takip ve itiraz mantığının genel çerçevesi için ödeme emrine itiraz yazımızdaki anlatıma bakılabilir. Tahliye talepli takipte uygulanacak süre ve şartlar kendi hükümlerine bağlı olduğundan, bunlar her dosyada ayrıca belirlenir.

Kiracı Açısından Dikkat Edilecekler

Kiracı tahliye sebepleri sayılıdır ve her birinin kendi şartı vardır; bu durum, kiracıya sebebin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediğini sorgulama imkânı verir. Uygulamada şu noktalar önem taşır:

• Tebligatları, ihtarları ve bildirimleri saklayın; zarfları ve tarihleri kayıt altına alın.
• Kira bedellerini banka yoluyla ödeyin ve dekontları düzenli tutun.
• Tahliye taahhüdü içeren bir metni imzalamadan önce tarihini ve kapsamını okuyun.
• Evin el değiştirdiğini öğrendiğinizde yeni malikin yazılı bildirimini ve tarihini not edin.
• Arabuluculuk davetlerine yanıt verin; dava şartı olduğundan bu aşama sürecin bir parçasıdır.
• Tahliye talebiyle karşılaşsanız bile kira ödemelerini sürdürün; ödenmeyen kira, yeni ve ayrı bir tahliye sebebi doğurabilir.
• Kiraya verenin dayandığı sebebi ve o sebebin süresini ayrı ayrı değerlendirin: sebep var mı, şartlar tamam mı, dava ya da başvuru süresinde mi?

Kiraya Veren Açısından Hazırlık

Kiraya veren tarafında da hazırlık sırası benzerdir:

• Dayanılacak sebep belirlenir ve o sebebin şartlarını gösteren belgeler toplanır.
• Kanunda öngörülen süreler, başlangıç tarihleriyle birlikte hesaplanır.
• İhtar ve süre verme gibi bildirimler yazılı yapılır, tarihleri kayıt altına alınır.
• Dava açılacaksa önce arabulucuya başvurulur; icra yolu seçilecekse bu şart aranmaz.
• Sebep bir taahhüde, ihtara ya da yeni malik bildirimine dayanıyorsa bu belgelerin tarihi ve içeriği özellikle dikkate alınır.

Hangi sebebe dayanıldığı, o sebebin şartları ve süreleri somut belgelerle birlikte ele alındığında süreç daha öngörülebilir hâle gelir. Kira uyuşmazlığınızı büromuza aktarmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz; kira hukuku çalışma alanımızda kiraya veren ve kiracı tarafın dosyalarıyla ilgileniyoruz.