Kira Uyuşmazlıklarında Sunulan Hukuki Destek
Ankara Kira Avukatı arayışına giren ev sahipleri ve kiracılar çoğunlukla, uyuşmazlığın hukuki değil kişisel bir anlaşmazlık olarak başladığı bir aşamadan sonra hukuki destek arar. Oysa kira ilişkisi, tarafların iyi niyetine bırakılmış bir düzen değil, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ayırdığı özel hükümlerle sıkı biçimde çerçevelenmiş bir ilişkidir.
Bu özel hükümlerin ortak amacı kiracıyı korumaktır. Kanun, kiraya verenin sözleşmeyi hangi sebeplerle sona erdirebileceğini sınırlı biçimde saymış, bu sebeplerin dışında kalan bir gerekçeyle tahliye istenmesinin önünü kapatmıştır. Buna karşılık kiracı bakımından da ödeme yükümlülüğüne ve kiralananı özenle kullanma borcuna bağlı sonuçlar düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira dosyalarında sonucu belirleyen şey, tarafların haklılık duygusu değil, seçilen hukuki sebebin dosyadaki belgelerle örtüşüp örtüşmediğidir.
Ragıp Tüzün Mahallesindeki büroda yürütülen çalışma, Yenimahalle ve Ankara genelindeki kira ilişkilerinde şu başlıkları kapsamaktadır:
- Kira sözleşmesinin hazırlanması, mevcut sözleşmenin incelenmesi ve risk değerlendirmesi
- İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt sebeplerine dayalı tahliye davaları
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlama talepleri
- Ödenmeyen kira ve yan giderler için icra takibi ve tahliye istemi
- Depozitonun iadesi, ayıplı kiralanan ve onarım giderlerinden doğan uyuşmazlıklar
- Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinde taraf vekilliği
Diğer başlıklar için çalışma alanlarımızın tamamına göz atabilirsiniz.
Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
Kanun, kiraya verene sınırlı sayıda tahliye sebebi tanımıştır. Uygulamada en sık başvurulan sebeplerin her biri farklı bir usule ve farklı bir ispat yüküne tabidir; bu nedenle dosyanın başında doğru sebebin seçilmesi, sürecin uzunluğunu doğrudan etkiler.
Gereksinim nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunuyorsa tahliye isteyebilir. Burada aranan ölçüt gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkeme, iddia edilen gereksinimin görünürde yaratılmış olup olmadığını dosyadaki delillerle birlikte değerlendirir.
Kiralananı sonradan satın alan kişi bakımından da ayrı bir yol düzenlenmiştir. Yeni malik, gereksinim iddiasını edinme tarihinden başlayarak kanunda öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek ve bildirim tarihinden itibaren öngörülen sürenin geçmesiyle dava açmak durumundadır. Bu bildirim yapılmazsa, yeni malik sözleşme süresinin sonunu beklemek zorunda kalır.
Gereksinim sebebiyle tahliye kararı verilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın kanunda belirtilen süre boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına karşı tazminatla yükümlü tutulabilir.
Yeniden inşa ve esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa tahliye istenebilir. Burada belirleyici olan, yapılacak işin basit bir bakım ve boya işi değil, kullanımı fiilen olanaksız kılan bir kapsamda olmasıdır. Ruhsat, proje ve teknik rapor gibi belgeler bu iddianın temel dayanağını oluşturur.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
Yazılı tahliye taahhüdü, uygulamada en çok tartışılan sebeptir. Geçerlilik için üç koşul birlikte aranır: taahhüdün yazılı olması, kiracının bizzat kendisi tarafından verilmesi ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması. Sözleşmenin imzalandığı anda, boş tarihli olarak veya kiracı henüz taşınmadan alınan taahhütler bu koşulu karşılamaz.
Taahhüt geçerliyse ve belirtilen tarihte kiralanan boşaltılmazsa, kanunda öngörülen süre içinde ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır ya da icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak kanunda öngörülen süre içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı muaccel olmuş kira bedellerine ilişkin olması ve usulüne uygun tebliğ edilmiş bulunması gerekir. Aynı aya ilişkin tekrarlanan ihtarlar tek ihtar sayılır.
Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt
Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre kanunda konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olarak belirlenmiştir. Bildirimin içeriği ve tebliği usulüne uygun değilse, sonrasında açılan dava da bu eksiklikten etkilenir.
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama
Tarafların yenilenen dönem için kararlaştırdığı artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınırın üzerinde kararlaştırılan artış hükümleri, sınırı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır. Oran her dönem değiştiğinden, sözleşme yenilenmeden önce yürürlükteki verinin kontrol edilmesi gerekir.
Kira bedelinin tespiti davası, tarafların anlaşamadığı veya uzun süredir yenilenen sözleşmelerde bedelin güncel duruma uymadığı hâllerde gündeme gelir. Dava her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmasına veya kiraya verenin bu süre içinde artış bildiriminde bulunmuş olmasına bağlıdır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme; endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu değerlendirme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.
Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve mevcut bedelin taraflardan biri açısından dürüstlük kuralına aykırı hâle gelmesi durumunda ise uyarlama talebi gündeme gelebilir. Uyarlama, kira tespitinden farklı koşullara tabidir ve dar yorumlanır.
Kira Alacağının Tahsili ve İcra Yoluyla Tahliye
Ödenmeyen kira alacağı için icra dairesinde kira alacağına özgü bir takip yolu bulunmaktadır. Bu takipte borçluya gönderilen ödeme emrinde hem borcun ödenmesi hem de ödenmemesi hâlinde tahliye isteneceği bildirilir. Kiracı borca itiraz ederse veya kira ilişkisini reddederse, sürecin devamı itirazın niteliğine göre belirlenir.
Takip yoluyla tahliyede dikkat edilmesi gereken nokta, kira ilişkisinin varlığına itiraz edilip edilmediğidir. Kiracı yalnızca borca itiraz etmişse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir; kira ilişkisinin kendisine itiraz edilmişse uyuşmazlık genel mahkemede çözülür. Alacağın tahsili ve haciz aşamasının nasıl yürüdüğü konusunda icra takibi ve alacak davalarına ilişkin sayfa ayrıca incelenebilir.
Kira süresinin sona ermesine dayalı olarak da icra yoluyla tahliye istenebilir. Bu yol, yazılı sözleşmedeki sürenin bitmiş olmasına ve kanunun aradığı koşulların gerçekleşmesine bağlıdır.
Depozito, Ayıp ve Onarım Giderleri
Kira sözleşmesinde güvence bedeli kararlaştırılmışsa, bu bedelin kanunda öngörülen sınırı aşmaması ve kiracı tarafından bankaya yatırılması esastır. Kira ilişkisi sona erdiğinde güvence bedeli, kiraya verenin talebi bulunmadığı takdirde kanunda belirtilen sürenin geçmesiyle kiracıya iade edilir.
Kiralananın teslim anındaki durumunun tutanakla saptanması, sonradan çıkacak tartışmaların önemli bölümünü önler. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıdan istenemez; buna karşılık kiracının kusuruyla oluşan zararlar ondan talep edilebilir. Bu ayrımın yapılabilmesi için giriş ve çıkış tutanakları ile fotoğraf kayıtları belirleyici olur.
Kiralananda kullanımı engelleyen bir ayıp varsa kiracının kanunda tanınan seçimlik hakları bulunur. Ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim ve koşulları varsa sözleşmenin feshi ile zararın giderilmesi bu haklar arasındadır. Ayıbın kiraya verene usulüne uygun biçimde bildirilmiş olması önem taşır.
Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların bir bölümü aslında yapı ortaklığından kaynaklanır. Ortak alanların kullanımı, aidat borcu, projeye aykırı tadilat, ana taşınmazın kullanım amacına aykırı faaliyet ve gürültü kaynaklı şikayetler bu başlıktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ve kiracıların yükümlülüklerini ayrı ayrı düzenlemiştir.
Aidat ve ortak gider borcundan kiracı da kiraya verenle birlikte sorumlu tutulabilir; bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Ana taşınmazın kullanımına ilişkin kurallara aykırılık sürerse, koşulları oluştuğunda kiracının kiralanandan çıkarılması gündeme gelebilir. Taşınmazın mülkiyetine ve tapu kaydına ilişkin başlıklar için gayrimenkul ve tapu dosyalarının yürütülmesi ayrıca incelenebilir.
Ankara’da Kira Dosyalarının Görüldüğü Merciler
Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tahliye, kira bedelinin tespiti, depozitonun iadesi ve kira alacağı talepleri bu mahkemede görülür. İcra takibine bağlı tahliye istemleri ile takip işlemlerine yönelik şikayetler ise İcra Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır.
Yenimahalle sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar, yetki kuralları saklı kalmak üzere Ankara Adliyesi bünyesindeki mahkemelerde görülür. Ankara Batı Adliyesinin yetki alanına giren yerleşimlerde ise dosya oraya açılır; taşınmazın bulunduğu yer bu ayrımda belirleyicidir.
Dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedilir ve süre kaybı yaşanır.
Süreç Nasıl İlerler
İlk görüşmede sözleşme, ödeme kayıtları, tebliğ edilmiş ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü birlikte incelenir. Bu inceleme, dosyanın hangi hukuki sebebe dayandırılabileceğini ve hangi sürelerin işlemekte olduğunu ortaya koyar. Kira dosyalarında sürelerin çoğu hak düşürücü nitelikte olduğu için bu ilk değerlendirme sürecin en belirleyici aşamasıdır.
Ardından arabuluculuk başvurusu yapılır ve müzakere aşaması yürütülür. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, koşulları varsa icra edilebilirlik şerhi alınarak uygulanabilir hâle gelir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek yargı yoluna geçilir.
Dava aşamasında deliller sunulur, tanık dinletilir ve gerektiğinde keşif ile bilirkişi incelemesi yapılır. Sözleşme hazırlanırken yapılan düzenlemelerin uyuşmazlığı önleme etkisi büyüktür; bu yönüyle kira sözleşmeleri de ticari sözleşmelerin incelenmesi ve risk değerlendirmesi çalışmasıyla aynı yaklaşımla ele alınır.
Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Belirlenen Maddeler
Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, matbu sözleşme formlarının doldurulup imzalanmasından doğar. Boş bırakılan alanlar, sonradan elle eklenen ibareler ve tarafların gerçek anlaşmasını yansıtmayan standart maddeler, ilerleyen dönemde ispat sorunlarına yol açar.
Sözleşme hazırlanırken üzerinde durulan başlıklar şunlardır: kira başlangıç tarihi ve süresi, kira bedelinin hangi hesaba ve hangi gün ödeneceği, yan giderlerin hangi tarafa ait olacağı, güvence bedelinin tutarı ve iade koşulları, kiralananın kullanım amacı, alt kiraya verme ve devir yasağı, demirbaş listesi, tadilat izni ve masrafların paylaşımı.
Kiralananın kullanım amacının açıkça yazılması özellikle önemlidir. Konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması ya da tersi, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve fesih sebebi doğurabilir. Aynı şekilde alt kiraya verme yetkisinin bulunup bulunmadığının belirtilmesi, sonradan çıkan tartışmaları önler.
Bazı sözleşme maddeleri ise kanunen geçersizdir. Kiracı aleyhine düzenlenen cezai şartlar ile ödenmeyen bir kira bedeli nedeniyle sonraki kiraların da muaccel hâle geleceğine ilişkin kayıtlar, konut ve çatılı işyeri kiralarında hüküm doğurmaz. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren düzenlemeler de geçersiz sayılır. Bu maddelerin sözleşmede yer alması, tarafları geçerli olduğu yanılgısına düşürdüğü için ayrıca tehlikelidir.
Taraflarda Sık Görülen Hatalar
Kiraya veren tarafında en sık görülen hata, ihtarnamenin içeriğinin eksik düzenlenmesidir. Temerrüt ihtarında hangi aylara ilişkin hangi tutarın istendiği, ödeme için verilen sürenin ne kadar olduğu ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmazsa, sonradan açılan dava bu eksiklik nedeniyle sonuçsuz kalabilir. Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı da ayrıca denetlenir.
İkinci sık hata, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle birlikte imzalatılmasıdır. Bu şekilde alınan taahhütler kiralananın tesliminden önce verilmiş sayıldığından geçersizdir. Taahhüdün, kiracı taşındıktan sonra ve ayrı bir belge olarak düzenlenmesi gerekir.
Kiracı tarafında ise en sık görülen hata, kira bedelinin elden veya açıklamasız biçimde ödenmesidir. Ödemenin banka aracılığıyla ve açıklamasında hangi aya ait olduğu belirtilerek yapılması, sonradan çıkacak bir uyuşmazlıkta en güçlü delildir. Bir diğer hata, kiralanandaki eksikliklerin teslim sırasında tutanağa geçirilmemesidir; çıkışta bu eksikliklerin kiracıdan istenmesi hâlinde ispat güçleşir.
Her iki tarafta da görülen ortak hata, sözlü anlaşmalara güvenilmesidir. Kira bedelinin artırılmaması, tadilat masrafının mahsup edilmesi ya da tahliye tarihinin ertelenmesi yönündeki sözlü mutabakatlar, yazılı hâle getirilmedikçe ispatlanamaz. Bu tür anlaşmaların kısa bir ek protokolle kayda geçirilmesi, ilerideki sürecin tamamını değiştirir.